Kan det lønne seg å bygge hus nå?

Bygge hus

Bør jeg kjøpe brukt bolig eller bygge hus selv?
Hvordan få beste mulige pris uten at det går på bekostning av kvalitet?

Kjøpers marked
Etter mange års oppgang i hele boligmarkedet snudde trenden høsten 2007 og prognosene har siden da pekt nedover. Nå kan det plutselig virke som om bunnen er nådd, i og med at vi har hatt en uforventet prisoppgang i 1. halvdel 2009…, og dette gjør – etter min mening – markedet bare ennå mer usikkert! Bygger Norge sin egen boligboble? Ekspertene er i alle fall 100 % uenige!*

Den generelle nedgangen innenfor byggenæringen kan forventes å vare i ett år til. Allerede er det mange aktører i byggenæringen som har varslet permiteringer.
Derfor er det kjøpers marked. Om du skal leie håndverker for å bygge nytt hus så er tiden NÅ!

Bygge nytt hus selv eller kjøpe en brukt bolig

Å kjøpe en brukt bolig er stort sett alltid billigere enn å bygge nytt selv. Unntak fra denne regelen er Oslo og Hordaland (Bergen) hvor kvadratmeterprisen på en brukt bolig kan være så høy at det av og til blir rimeligere å bygge nytt.

En brukt bolig følger prisene i det generelle boligmarkedet. I skrivende stund (*30.12.2008) er dette markedet fortsatt i nedgang og vil antakeligvis fortsette å falle for 2009. Ønsker du deg en brukt bolig anbefales det derfor å vente i ytterligere et år før du begynner aktivt å lete etter det det gode kjøpet.

En ny bolig er ikke like utsatt for svingninger i bruktmarkedet og årsaken til det er naturlig. Prisen på murstein og tømmer blir neppe billigere om du venter et år. Heller ikke den generelle timesprisen påvirkes i særlig grad av finanskrise og bølger i markedet.

Om du velger å bygge selv så behøver du;

  • Godkjenninger fra offentlige etater (prisene påvirkes ikke av boligmarkedet)
  • Egen tomt (prisen her avgjøres nærmest ene og alene av beliggenhet)
  • Enten tegning fra arkitekt eller ferdighus (prisen påvirkes av deg)
  • Avtale med byggmester og andre leverandører (prisen påvirkes av deg)

Tomt og beliggenhet

Synes du boligprisene har økt vel mye? Prisøkningen på tomter har vært mye større. Faktum er at tomteprisene i Oslo har økt med hele 700 % bare på de siste 12 år. Dyrest på tomter er ikke uventet Oslo og Akershus med en snittpris på ca 750.000,- kroner, billigst er Nordland hvor snittprisen er ca 85.000,- pr tomt.

Da nye tomter (tomter selges normalt av kommunen) og pris avgjøres nesten utelukkende av beliggenhet er ikke disse prisene like utsatt for svingninger i boligmarkedet. Fin utsikt i dag er fin utsikt om 10 år. Her har du derfor ikke så mye å hente på at finanskrisen skal gå over. Det eneste du risikerer er at drømmetomten din kjøpes av noen andre.

Utvelgelsesprosessen – Innhent anbud

Om du eier en tomt, vet at du skal bygge nytt hus og skal ut å handle, er det tid for å velge seg en leverandør. Kontakter du bare 1 så har du bare ett tilbud å forholde deg til. Du vet heller ikke om innholdet i tilbudet er det beste. Her må du se bredt og samtidig være kritisk.

Dette bør du gjøre;

  • Finn et utvalg av 5 leverandører. Ikke bare i ditt nærdistrikt men også i nabokommunene.
  • Pass på at de 5 utvalgte har mesterbrev, er godkjent for ansvarsrett og at de har levert regnskap i minst 2 år.
    Disse finner du enklest ved å søke etter leverandører og håndverkere i vår oversikt over bedrifter.
  • Google de 5 utvalgte leverandørene på firmanavn for å se om du finner negativ omtale av disse selskapene på blogger og liknende. Om ett firma har negativ omtale på flere steder, luk det bort og finn et annet. Du kan også spørre på ulike forum som for eksempel byggebolig.no
  • Kontakt de 5 utvalgte og be om 3 referanser av hver leverandør fra liknende oppdrag. Har de gjort gode jobber tidligere og er opptatt av eget renommè så er ikke dette noe problem.NB; kontakt oppgitte referanser for å kontrollere at disse er autentiske. Om referansene er skrevet av selskapet selv (dette forekommer) så fjerner du firmaet fra lista.

Nå sitter du med et godt utvalg av 5 kvalitetsleverandører og er klar for neste fase som er å oppnå best mulig pris.

Lær deg å prute

Når du er trygg på de leverandører du har valgt deg, og vet hva du skal ha, er tiden inne for å innhente beste mulige pris.
Da mange leverandører nå opplever svikt i nye oppdrag betyr dette at du gode kort på hånden.

Slik går du fram;

  • Lag en detaljert oppdragsbeskrivelse.
    Lever en oppdragsbeskrivelse som er likt utformet til alle. I oppdragsbeskrivelsen må du være så nøyaktig som mulig. Få derfor med punkter som leveringstid, materialvalg, timespris, faste priser, pris på tilleggsarbeid, dagmulkt ved forsinkelser, osv.
  • Avtal møte med alle leverandørene hver for seg hvor dere sammen går igjennom beskrivelsen. Her er det viktig at du spør om ting du kan ha glemt, hva det kan koste, osv.
  • Etter møtet sender du hver leverandør en oppsummering pr e-post hvor du spør om du har oppfattet alt korrekt.
  • Juster så oppdragsbeskrivelsen din på bakgrunn av eventuelle nye opplysninger som framkom i møtet med leverandør.
  • Lever den justerte oppdragsbeskrivelsen og be om et tilbud på oppdraget med ca 1 måneds varighet. Hensikten med tidsfrist er å signalisere at du er i kjøpsmodus (som du skal spille på under prutefasen).
  • Sammenlign alle tilbud og be om en nytt forhandlingsmøte med hver enkelt leverandør. Vis gjerne til andre tilbud fra konkurrerende byggmestere / håndverkere i dette møtet. Målet er å presse prisen uten at det går på bekostning av kvalitet og materialvalg.
  • Be leverandøren forsøke å matche de andre tilbudene, men husk at det er totalen i tilbudet som er viktigst!
    Nå er det tid for å spille ut neste kort.
  • I denne fasen er det sannsynlig at byggmesteren / håndverkeren da forsøke å legge seg noenlunde likt som det beste av tilbudene. Kanskje også en ekstra rabatt på noen fliser som en bonus om du slår til nå.
    Sett deg så rolig tilbake i stolen, før hånda til haken din og legg inn 1 minutts kunstpause. La ham svette litt.
    Bøy deg fram, se ham inn i øynene og smil imøtekommende mens du sier; For meg blir dette i overkant av hva som er mulig. Jeg tror vi må se litt mer på dette.
  • Nå skal du foreslå en pris som ligger ca 10 til 15 % under prisen oppgitt i tilbudet (noe de neppe går med på). Ditt egentlige mål er å presse prisen uten at det går på bekostning av kvalitet og materialvalg. Om han da går med på ca 5 til 8 % ytterligere prisreduksjon i sluttfasen (dvs 5 til 8 % rabatt på en allerede meget presset pris) har du sannsynligvis dratt leverandøren så langt det lar seg gjøre. Denne pruterunden tar du med alle tilbydere hver for seg.
  • Be deretter om et nytt justert og forbedret tilbud av de leverandører som fortsatt er aktuelle.
    Fra dette utvalget velger du deg en trygg leverandør hvor du også vet at du har oppnådd beste mulige pris.Å prute selv etter at du har bedt om beste pris er ikke frekt! Husk det er du som er kunden og håndverkeren vil ha pengene dine. Om ikke kan jo bare leverandøren si nei til handelen.

Til sist; Om tilbyderne føler de har har jobbet litt for å komme dit dere er og samtidig vet de er med i siste utvelgelsesfase, kan det godt hende de strekker seg mer enn du tror. Lykke til!

Så hvorfor vente om du skal bygge nytt hus?

* Edit 24.06.2015
Nå viser en rekke undersøkelser at optimismen er tilbake hos mange nordmenn selv om arbeidsledigheten øker. Rentemedisinen har slått positivt ut i bruktboligmarkedet.
Av den grunn har vi hatt en (kunstig?) prisoppgang. Problemet er rekylen som naturlig oppstår når antall ledige og rentebetingelser stiger (renten vil komme til å stige).

Derimot er rentenedsettelser mer effektivt som medisin for igangsettelser av nye boligprosjekter. Faktum er at Norge på dette området relativt snart vil oppleve en mangel på tilbud. Man behøver ikke å være rakettforsker for å skjønne at mangel på vare versus behov gir en unaturlig høy pris.


   Stikkord: ,
   Kategorier: Artikler