Byggesøknad og problemstillinger

Byggesøknad og problemstillingerUtforming av byggesøknad – vanlige problemstillinger

Plan- og bygningsloven (Pbl.) gir føringer for hvilke tiltak som er søknadspliktige. Hvordan en byggesøknad skal utformes avhenger av hvilket tiltak som omsøkes.

Byggesøknad – Søknad om tillatelse til tiltak

Tiltak som er definert i Pbl. § 20-1 er søknadspliktige med krav til ansvarsretter. Dette innebærer at prosjektering (PRO), utførelse (UTF) og innsendelse av byggesøknad (SØK) må besørges av foretak med tilstrekkelig kompetanse.

De forskjellige tiltakene som er søknadspliktige etter § 20-1 kan ha forskjellige vedlegg. Byggesøknader for boligbygging er som regel de som krever mest dokumentasjon.

Problemstillinger for søknad om tiltak med krav til ansvarlige foretak

Det er alltid utfordringer ved større søknadspliktige tiltak. Vi har valgt å ta med to problemstillinger som er vanlige for tiltak som er søknadspliktige etter Pbl. § 20-1:

– Manglende kompetanse:
Alle fagområder skal prosjekteres av ansvarlige foretak. Kompetansekravet for å være PRO ligger på et høyere nivå enn for UTF. Tiltakshavere som innhenter tilbud fra en aktør overser ofte dette kvalifikasjonskravet.

Det kan også være at tiltakshaver engasjerer et foretak som er formelt kvalifisert til å være PRO, men som i praksis ikke har erfaring med denne delen av arbeidet. Kompetansekravet fra Direktoratet for byggkvalitet (DIBK) sidestiller øyensynlig mesterbrevsutdanning med fullført teknisk fagskole – selv om kompetansenivået her er veldig avvikende.

Fagtekniker

En fagteknikker med fullført teknisk fagskole (linje for byggfag), eller en bygningsingeniør med fullført treårig ingeniørhøgskole, har inngående kunnskap om prosjektering.

Byggmester

En byggmester har fullført to utdanningsmoduler:

  1. Etablering og ledelse
  2. Faglig ledelse

En byggmester har fått innføring i god byggeskikk, men har erfaringsmessig ikke mer kompetanse på å utforme prosjekteringsdokumentasjon enn en aktør med fag- /svennebrev.

Ansvarlig søker

Ansvarlig søker er bindeleddet mellom kommunen og tiltaket. Ansvarlig søker er ikke ansvarlig for innholdet i prosjekteringsdokumentasjonen som vedlegges en byggesøknad, men kun at dokumentasjonen er vedlagt.

Mangler ved prosjekteringen – som enten er levert sammen med byggesøknaden, eller ettersendes etter forespørsel fra kommunen – må kompletteres av PRO.

Ved manglende kompetanse vil dette føre til at fremdriften stanser, og dette er også en gjenganger i byggesaker.

Tips: Velg aktører med rikelig med kompetanse.

Usikkerhet rundt relevante fagområder

Ansvarlig søker skal påse at alle fagområder er valgt med ansvar. Dette vil si at ansvarlige foretak må påta seg ansvaret for alle relevante fagområder. Hva som er relevante fagområder kan være utfordrende å avdekke, og her er det innsikt i SAK 10 som er avgjørende for et godt resultat, slik at byggesøknaden ikke leveres med mangler.

Hvilke aktører som kan/ønsker å påta seg et fagområde er også varierende, og det samme gjelder hvilke fagområder som skal stå som selvstendige, og hvilke som er inkludert i andre fagområder.

Her følger ett eksempel på hvilke fagområder som kan stå selvstendig, men som alternativt kan ”bakes inn i” et annet fagområde:

Arkitektonisk utforming, konstrukssjonssikkerhet, bygningsfysikk, oppmåling, geoteknikk og brannkonsept er fagområder som kan ivaretas av forskjellige aktører – noe som også er vanlig. Oppsettet i en byggesøknad ville da sett slik ut:

  • Arkitektonisk utforming – Ingeniørhjelpen DA
  • Konstruksjonssikkerhet – Arkitekt 1 Ltd
  • Bygningsfysikk – Arkitekt 1 Ltd
  • Oppmåling – Norsk oppmålingsselskap AS, avd. Sør
  • Brannkonsept – Brannmann Sam AS
  • Geoteknikk – Geo-hjelpen AS

På den annen side kan alle disse fagområdene legges under ètt fagområde som er kalt ”Arkitektur” (gjelder for tiltaksklasse 1.). Oppsettet i en byggesøknad ville da sett slik ut:

  • Arkitektur – Ingeniørfag Oslo AS
    • Arkitektonisk utforming
    • Konstruksjonssikkerhet
      • Geoteknikk
    • Bygningsfysikk
    • Oppmåling
    • Brannkonsept

Hvilke fagområder som er relevante avgjøres av ansvarlig søker. For eksempel vil bare noen tiltak være avhengig i brannteknisk prosjektering, mens andre kanskje har krav til prosjektering av miljøsanering.

En grundig gjennomgang av tiltaket vil avdekke hvilke fagomåder som skal være avklart ved innsendelse av byggesøknad.

Søknad om tiltak uten ansvarsrett

Tiltak som er definert i Pbl. § 20-2 kan omsøkes uten krav til ansvarlige foretak. Dette betyr at tiltakshaver (normalt huseier) kan ha ansvar for alle deler av tiltaket – tegninger, byggesøknad og utførelse.

Denne typen byggesøknad er langt enklere utformet enn byggesøknader for tiltak etter Pbl. § 20-1. (ansvarsbelagte tiltak).

Problemstillinger for tiltak uten krav til ansvarlige foretak

Det er færre og mindre kompliserte problemstillinger ved mindre tiltak. Likevel er det noen fallgruver som en tiltakshaver bør være oppmerksom på.

– Krav til dokumentasjon:

Krav til dokumentasjon varierer fra tiltak til tiltak. Selv om en byggesøknad for denne type tiltak er vesentlig mindre i antall vedlegg, så er mye av innholdet det samme.

En gjennomgang av gjeldende planstatus gir for eksempel føringer for hvilken metode som skal benyttes for utregning av utnyttelse. Tidvis møter man krav som viser til eldre lovverk, og her gjelder det å ha tungen rett i munnen.

Feil utregning av BYA, % – BYA, BRA, % – BRA eller BTA er en relativt vanskelig oppgave for tiltakshavere uten relevant kompetanse.

Tips: Å rådføre seg med en rådgivende ingeniør vil være en god investering i de fleste tiltak.

– Møtet med byråkratiet:

En kommunal saksbehandler plikter å behandle den innsendte søknaden i henhold til gjeldende regelverk. Dette betyr at han/henne ikke kan lempe på kravene for å være snill med en privat tiltakshaver, for dermed å være strengere med profesjonelle aktører.
Dette kan bety at kommunen stiller krav til supplerende dokumentasjon som i mange tilfeller kan være vanskelig å forstå seg på.

Et mindre tiltak kan for eksempel være avhengig av en brannteknisk redegjørelse, og det er noe som ofte ligger langt over kompetansen til hvermannsen.

Tips: Få tidlig kontakt med byggesaksbehandleren i kommunen.

Byggesaksforskiften (SAK10) er veiledende for innholdet i byggesøknader.

Firma som kan hjelpe deg med utforming av byggesøknad:


   Stikkord: ,
   Kategorier: Artikler test